Gebäudereinigung
Teil von Wie Sie Gebäudereinigung ausschreiben und Qualität sichern
Wie trennen Sie geplante Intensivreinigung von echter Zusatzarbeit im Reinigungsvertrag?
Intensivreinigung im Reinigungsvertrag abgrenzen: Trennregel mit Fläche, Menge und Auslöser, typische Zusatzarbeiten, übliche Stundensätze und Beispielrechnung.
Das Wichtigste auf einen Blick
- TrennregelGrundleistung ist nur, was im Leistungsverzeichnis Fläche, Menge und Intervall oder Auslöser benennt.
- Fehlt eines dieser drei Merkmale, ist die Ausführung ein Nachtrag und wird gesondert vergütet.
- Bauendreinigung und Sonderreinigung nach Veranstaltungen erfüllen die drei Merkmale in der Regel nicht.
- Übliche Sätze für Nachträge liegen bei 25 bis 40 Euro netto je Arbeitsstunde zuzüglich Umsatzsteuer.
Die Trennregel: Fläche, Menge, Intervall
Eine Leistung ist geplante Intensivreinigung, wenn das Leistungsverzeichnis drei Angaben enthält: die betroffene Fläche oder Bauteilgruppe, die Menge in Quadratmetern oder Stück und ein Intervall oder einen kalendermäßig bestimmbaren Auslöser. Nur dann ist die Leistung geschuldet und mit dem Grundentgelt abgegolten.
Drei Merkmale prüfen
Sind Fläche, Menge und Intervall benannt?
Ja -> Grundleistung, mit Grundentgelt abgegolten
Nein -> Nachtrag mit Preis und Nachweis nötig
Fehlt eine dieser drei Angaben, ist die Leistung nicht vereinbart. Der Auftraggeber kann sie nicht einseitig verlangen, der Dienstleister sie nicht abrechnen. Beide Seiten brauchen einen Nachtrag mit Preis und Nachweis, bevor die Arbeit beginnt.
Der wichtigste Grenzfall ist der Auslöser. Ein Nutzerwechsel zu einem vertraglich fixierten Stichtag ist planbar. Ein Umbau, eine Veranstaltung oder ein Schadensfall sind es nicht. Solche Anlässe lösen deshalb Zusatzarbeit aus, auch wenn dieselbe Tätigkeit in anderen Zusammenhängen zur Grundreinigung gehört.
Für die Vertragsprüfung heißt das: Sie nehmen das Leistungsverzeichnis, markieren zu jeder Intensivreinigung Fläche, Menge und Auslöser und streichen jede Position, bei der eine Angabe fehlt. Diese Positionen wandern in eine Nachtragsliste mit Preis und Nachweis.
Welche Reinigungsarten und Intervalle fachlich anerkannt sind, beschreiben die Normen des DIN-Normenausschusses Reinigungsdienstleistungen und Gebäudemanagement.
Beispiele: drei Merkmale prüfen, Ergebnis ableiten
Die Tabelle ist ein Arbeitsmittel für die Vertragsprüfung, keine gesetzliche Vorgabe.
Beispiele: drei Merkmale prüfen
| Leistung | Fläche | Menge | Intervall oder Auslöser | Ergebnis |
|---|---|---|---|---|
| Zwischenreinigung Böden, 4.800 m², halbjährlich | ja | ja | ja | Grundleistung |
| Grundreinigung bei Nutzerwechsel, Stichtag im Vertrag | ja | ja | ja | Grundleistung |
| Grundreinigung bei Auszug ohne Mengenangabe | ja | nein | ja | Nachtrag |
| Bauendreinigung nach Umbau | nein | nein | nein | Nachtrag |
| Sonderreinigung nach Veranstaltung | nein | nein | nein | Nachtrag |
| Reinigung neu hinzugekommener Flächen | nein | nein | nein | Nachtrag |
Die rechtliche Einordnung folgt § 631 BGB: Reinigungsverträge sind regelmäßig Dienstverträge, die Grundreinigung mit definiertem Erfolg kann werkvertragliche Züge tragen. Für die Vergütung entscheidend bleibt, was im Verzeichnis steht.
Vergütung von Nachträgen und Beispielrechnung
Zwei Modelle sind üblich: eine Pauschale je Auftrag oder die Abrechnung nach Arbeitsstunden. Bei Stundenabrechnung liegen die Sätze für Zusatzarbeiten häufig zwischen 25 und 40 Euro netto je Arbeitsstunde, zuzüglich Umsatzsteuer. Einen amtlichen Tarif gibt es nicht.
Beispielrechnung, nicht amtlich: Eine Sonderreinigung nach einer Veranstaltung dauert mit drei Reinigungskräften vier Arbeitsstunden je Kraft, insgesamt zwölf Arbeitsstunden. Bei 25 Euro netto ergibt das 300 Euro netto, bei 40 Euro netto 480 Euro netto. Mit 19 Prozent Umsatzsteuer sind es 357 Euro brutto oder 571,20 Euro brutto.
Checkliste für den Nachtrag
- Anlass gegen die drei Merkmale prüfenFläche, Menge, Intervall oder Auslöser.
- Preis schriftlich festhalten, als Pauschale oder Stundensatz netto zuzüglich Umsatzsteuer.
- Nachweis benennen, etwa Sicherheitsdatenblatt und technisches Datenblatt.
- Ausführung und Abnahme dokumentieren, mit Datum und Unterschrift.
Je Nachtrag führen Sie drei Angaben zusammen: Anlass, Preis und Nachweis. Der Anlass verweist auf die Prüfung der drei Merkmale. Der Preis steht netto zuzüglich Umsatzsteuer. Der Nachweis umfasst Produktdatenblätter und den ausgefüllten Anbieterfragebogen.
Der Leitfaden des Umweltbundesamtes zur umweltfreundlichen Beschaffung sieht für nicht spezifizierte Reinigungsmittel einen ausgefüllten Anbieterfragebogen vor. Damit ist die Abweichung vom vereinbarten Produkt nachvollziehbar.
Häufige Fragen
Ist eine Zwischenreinigung automatisch Zusatzarbeit?
Nein. Steht sie mit Fläche, Menge und Intervall im Verzeichnis, ist sie geplante Intensivreinigung und mit dem Grundentgelt abgegolten. Fehlt ein Merkmal, braucht sie einen Nachtrag.
Was zählt typischerweise zu den Zusatzarbeiten?
Bauendreinigung nach Umbau oder Neubau, Sonderreinigung nach Veranstaltungen, Reinigung neu hinzugekommener Flächen sowie Grundreinigungen ohne Mengenangabe.
Welche Vergütungssätze sind üblich?
Einen amtlichen Tarif gibt es nicht. Üblich sind Pauschalen je Auftrag oder 25 bis 40 Euro netto je Arbeitsstunde zuzüglich Umsatzsteuer.
Wie viele Nachträge sind zulässig?
Unbegrenzt, solange jeder Nachtrag einzeln vereinbart, bepreist und nachgewiesen wird. Pauschale Jahresbudgets ersetzen die Einzelvereinbarung nicht.
Genügt ein mündlicher Nachtrag?
Für die Abrechnung ist Schriftform dringend zu empfehlen. Nur so lassen sich Anlass, Preis und Nachweis später belegen.
